Prototyp för granskning. Sidan är noindex och all marknads- och nyhetsdata är exempeldata.
blirikare.se

Köpa eller hyra?

Dra i värdeökningen — svaret vänder.

Bostadens, per år. Sidans huvudkontroll — ingen känner den i förväg.
Skillnad i förmögenhet
–

Båda kurvorna startar på kontantinsatsen. Den fyllda är att äga: bostadens värde minus lånet. Den smala linjen är att hyra och investera mellanskillnaden. Kurvorna bottnar vid noll i diagrammet — blir förmögenheten negativ står den rätta siffran i tabellen längre ned.

Äga
–
Hyra och investera
–
Jämnt skägg vid
–

Fler antaganden

Amorteringen räknas rakt på det ursprungliga lånet. Hyran antas ligga still hela perioden, vilket den inte gör i verkligheten. Den som betalar minst per månad antas investera mellanskillnaden, och hyresgästen investerar dessutom kontantinsatsen från start — annars jämförs ett alternativ som sparar med ett som bara konsumerar.

Utbildning, inte rådgivning. Beräkningen är ett räkneexempel utifrån de antaganden du matat in, inte en prognos och inte en rekommendation. Historisk utveckling är ingen garanti för framtida avkastning. För råd som utgår från din situation, kontakta en licensierad rådgivare.

Alla 11 avsnitt Sparkonto vs börs Time in market Leasa vs köpa bil Hus vs hyra Hävstång

Siffrorna bakom kurvorna

Samma beräkning uppdelad post för post, och hur mycket slutresultatet hoppar när bara värdeökningen ändras.

Äga

    Hyra och investera

      Jämförelsen

        Samma kalkyl vid olika värdeökning

        Vad resultatet betyder

        Det första att lägga märke till är att jämförelsen inte handlar om vem som betalar mest per månad, utan om vad som finns kvar efteråt. Den som äger betalar ränta och drift — pengar som är borta — men också amortering, som bara flyttar pengar från kontot till minskad skuld. Den som hyr betalar hyra och investerar dels kontantinsatsen från start, dels varje månad då boendekostnaden för den som äger är högre än hyran. Båda sidor får alltså lägga lika mycket pengar på bordet varje månad. Allt annat vore att jämföra ett sparande med en konsumtion.

        Det andra är känslighetstabellen. Ändra värdeökningen med en enda procentenhet och se hur långt slutsatsen flyttar. Raden "jämnt skägg" visar exakt var brytpunkten ligger med dina övriga antaganden: över den nivån vinner köpet, under den vinner hyra och investera. Att brytpunkten är så nära de nivåer man rimligen kan anta är hela poängen. Kalkylen ger ett svar, men svaret är inte robust — det är en åsikt förklädd till decimaler så fort någon påstår sig veta värdeökningen i förväg.

        Bostadsköp är hävstång, även när ingen kallar det så

        Med 600 000 kronor i kontantinsats på en bostad för 4 000 000 kronor styr du en tillgång som är många gånger större än ditt egna kapital. Går priserna upp några procent blir avkastningen på din insats flera gånger så stor. Går de ned lika mycket gäller samma matematik åt andra hållet, och lånet ligger kvar oförändrat. Det är samma mekanik som beskrivs i avsnittet om hävstång, och den försvinner inte för att tillgången är ett hem.

        Så räknar vi

        Lånet är priset minus kontantinsatsen. Räntan räknas som nominell årsränta delad på tolv och beräknas på den skuld som finns kvar, så räntekostnaden sjunker efter hand som du amorterar. Amorteringen är rak och beräknad på det ursprungliga lånet. Bostadens värde räknas upp geometriskt med din antagna värdeökning. Avkastningen på det investerade kapitalet räknas om geometriskt från årstakt till månadstakt. Förmögenheten för den som äger är bostadens värde minus kvarvarande lån plus eventuell portfölj; för den som hyr är den hela portföljen. Allt är före skatt.

        När modellen inte gäller

        • Räntan ligger inte still i femton år. Modellen använder samma ränta hela perioden. Det gör ingen verklig bolåneräntekurva, och en högre ränta slår mot den som äger utan att hyresgästen märker något direkt.
        • Hyran ligger inte heller still. Hyror justeras över tid. Antar du konstant hyra i femton år gynnar modellen den som hyr — höj hyran manuellt och räkna om för att se hur mycket det betyder.
        • Skatter och avgifter saknas. Ränteavdrag, vinstskatt vid försäljning, mäklararvode, stämpelskatt, pantbrev och skatt på sparandet ligger alla utanför. De drar åt olika håll och de är inte små.
        • Underhåll underskattas nästan alltid. Tak, fönster, stammar och kök kommer sällan som en jämn månadskostnad, utan som en räkning på en gång.
        • Ett hyreskontrakt är inte alltid valbart. Modellen förutsätter att du kan välja mellan två likvärdiga boenden. På många orter finns inte den valfriheten, och då är kalkylen akademisk.
        • Ett hem är inte bara en investering. Trygghet, att få spika i väggen och att slippa flytta har ett värde som inte går att skriva in i något fält. Låt kalkylen informera beslutet, inte fatta det.

        Räkna vidare

        Alla 11 avsnitt

        Budgetverktyget

        Vad boendet tar av hushållets pengar i dag, innan du räknar på nästa steg.