blirikare.se

Avsnitt 6 av 11

Köpa eller hyra?

Skillnaden står här under, vid 2,5 % värdeökning per år. Dra i värdeökningen längre ned, så vänder svaret.

Skillnad i förmögenhet
391 695 kr

Hyra och investera ger mest efter 15 år. Jämnt skägg vid 2,5 % värdeökning per år.

Båda kurvorna startar på kontantinsatsen. Den fyllda är att äga: bostadens värde minus lånet. Den smala linjen är att hyra och investera mellanskillnaden. Kurvorna bottnar vid noll i diagrammet — blir förmögenheten negativ står den rätta siffran i tabellen längre ned.

Äga
3,0 miljoner kr
Hyra och investera
3,4 miljoner kr
Jämnt skägg vid
2,5 %
Bostadens, per år. Sidans huvudkontroll — och den siffra framtiden håller för sig själv.
Fler antaganden (6)
Startvärdet är SCB:s genomsnitt för nya rörliga bolån, 2,74 % i juli 2026. Din egen ränta är den som gäller.

Amorteringen räknas rakt på det ursprungliga lånet. Hyran antas ligga still hela perioden; i verkligheten justeras den. Den som betalar minst per månad antas investera mellanskillnaden, och hyresgästen investerar dessutom kontantinsatsen från start — annars jämförs ett alternativ som sparar med ett som bara konsumerar.

Det här är utbildning. Beräkningen är ett räkneexempel på de antaganden du matat in: den visar vad aritmetiken ger, och verkligt utfall kan bli ett annat. Verktyget ger inga prognoser och inga rekommendationer. Historisk utveckling beskriver vad som redan hänt; framtida avkastning kan bli både högre och lägre. För råd som utgår från din situation, kontakta en licensierad rådgivare (Finansinspektionen).

Alla 11 avsnitt Sparkonto eller börs Time in market Leasa vs köpa bil Hus vs hyra Hävstång

Siffrorna bakom kurvorna

Samma beräkning uppdelad post för post, och hur mycket slutresultatet hoppar när bara värdeökningen ändras.

Äga

    Hyra och investera

      Jämförelsen

        Samma kalkyl vid olika värdeökning

        Uppdaterad ca 6 min läsning

        På den här sidan
        1. Siffrorna bakom kurvorna
        2. Vad resultatet betyder
        3. Modellens gränser
        4. Vanliga frågor

        Vad resultatet betyder

        Det första att lägga märke till är att jämförelsen handlar om vad som finns kvar efteråt, snarare än om vem som betalar mest per månad. Den som äger betalar ränta och drift — pengar som är borta — men också amortering, som bara flyttar pengar från kontot till minskad skuld. Den som hyr betalar hyra och investerar dels kontantinsatsen från start, dels varje månad då boendekostnaden för den som äger är högre än hyran. Båda sidor får alltså lägga lika mycket pengar på bordet varje månad. Allt annat vore att jämföra ett sparande med en konsumtion.

        Det andra är känslighetstabellen. Ändra värdeökningen med en enda procentenhet och se hur långt slutsatsen flyttar. Raden "jämnt skägg" visar exakt var brytpunkten ligger med dina övriga antaganden: över den nivån vinner köpet, under den vinner hyra och investera. Att brytpunkten är så nära de nivåer man rimligen kan anta är hela poängen. Kalkylen ger ett svar, men svaret är känsligt — det blir en åsikt förklädd till decimaler så fort någon påstår sig veta värdeökningen i förväg.

        Bostadsköp är hävstång, även när det kallas något annat

        Med 600 000 kronor i kontantinsats på en bostad för 4 000 000 kronor styr du en tillgång som är många gånger större än ditt egna kapital. Går priserna upp några procent blir avkastningen på din insats flera gånger så stor. Går de ned lika mycket gäller samma matematik åt andra hållet, och lånet ligger kvar oförändrat. Det är samma mekanik som beskrivs i avsnittet om hävstång, och den gäller även när tillgången är ett hem.

        Så räknar vi

        Lånet är priset minus kontantinsatsen. Räntan räknas som nominell årsränta delad på tolv och beräknas på den skuld som finns kvar, så räntekostnaden sjunker efter hand som du amorterar. Amorteringen är rak och beräknad på det ursprungliga lånet. Bostadens värde räknas upp geometriskt med din antagna värdeökning. Avkastningen på det investerade kapitalet räknas om geometriskt från årstakt till månadstakt. Förmögenheten för den som äger är bostadens värde minus kvarvarande lån plus eventuell portfölj; för den som hyr är den hela portföljen. Allt är före skatt.

        Modellens gränser

        • Räntan rör sig över femton år. Modellen använder samma ränta hela perioden, vilket verkliga bolåneräntekurvor sällan gör, och en högre ränta slår mot den som äger medan hyresgästen märker den först senare.
        • Hyran rör sig också. Hyror justeras över tid. Antar du konstant hyra i femton år gynnar modellen den som hyr — höj hyran manuellt och räkna om för att se hur mycket det betyder.
        • Skatter och avgifter är borträknade i modellen. Ränteavdrag, vinstskatt vid försäljning, mäklararvode, stämpelskatt, pantbrev och skatt på sparandet ligger alla utanför. De drar åt olika håll och de är stora.
        • Underhåll underskattas nästan alltid. Tak, fönster, stammar och kök kommer sällan som en jämn månadskostnad, utan som en räkning på en gång.
        • Ett hyreskontrakt förutsätter att det finns ett att få. Modellen utgår från att du kan välja mellan två likvärdiga boenden. På många orter är bostadskön svaret i stället, och då är kalkylen akademisk.
        • Ett hem är mer än en investering. Trygghet, att få spika i väggen och att slippa flytta har ett värde som inget fält fångar. Låt kalkylen informera beslutet, och fatta det själv.

        Vanliga frågor

        Är det bättre att köpa eller hyra bostad?

        Det beror på antagandena, framför allt värdeökningen. Verktyget räknar förmögenheten efter perioden i båda fallen med dina egna tal för pris, kontantinsats, ränta, amortering, drift, hyra och avkastning. Känslighetstabellen visar hur långt slutsatsen flyttar när värdeökningen ändras en enda procentenhet.

        Hur räknar verktyget?

        Lånet är priset minus kontantinsatsen, räntan räknas månadsvis på kvarvarande skuld och amorteringen rakt på det ursprungliga lånet. Bostaden räknas upp med din antagna värdeökning. Hyresgästen investerar kontantinsatsen från start och varje månads mellanskillnad till din antagna avkastning. Allt är före skatt.

        Vad saknas i kalkylen?

        Ränteavdrag, vinstskatt vid försäljning, mäklararvode, stämpelskatt, pantbrev och skatt på sparandet, samt att ränta och hyra rör sig över tid och att underhåll kommer som stora engångsräkningar. Kalkylen förutsätter dessutom att ett likvärdigt hyreskontrakt finns att få.

        Räkna vidare

        Alla 11 avsnitt

        Budgetverktyget

        Vad boendet tar av hushållets pengar i dag, innan du räknar på nästa steg.